Tras siete años de desplome, la construcción remonta. Pero lo hace tímidamente. Las grúas varadas vuelven a moverse, pero ni mucho menos al frenético ritmo que lo hacían en los años de la burbuja. «Hemos tocado suelo», acierta a decir el presidente del Colegio de Arquitectos, Pedro Torres, y la estadística lo corrobora, aunque los números no son muy boyantes.
Fijémonos en las viviendas que se empiezan a construir. En lo que llevamos de año, el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos lleva visadas 524 casas nuevas, un 78% más que el año pasado. El crecimiento puede parecer espectacular. Aún así quedan muy lejos de las 8.600 viviendas cuyos cimientos se pusieron en el año 2006 en la provincia.
Ese año se batieron todos los récords, en todo el país se iniciaron 865.000 casas, que estuvieron terminadas para el 2008. Justo cuando los potenciales compradores empezaron a tener problemas de financiación y la demanda se empezó a retraer ante la expectativa de precios a la baja. La obra nueva dejó de venderse.
En España, 1,56 millones de casas se terminaron desde el 2008; hoy un 25% siguen desocupadas a la espera de ser vendidas o alquiladas. Son los cálculos que han hecho los tasadores de Tinsa, quienes estiman que en Albacete el stock de vivienda nueva ronda las 3.846 unidades, más o menos el 23% de las casi 17.000 casas terminadas de construir en estos siete años.
En poco más de un año. Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona y Alicante son las provincias que más stock acumulan. Albacete está en un término medio. Con la compraventa de viviendas algo reactivada, los tasadores fijan en 2,5 años el tiempo medio de absorción. En Albacete será menos, dicen que se liquidará en 1,2 años porque lo que queda sin vender o alquilar es menos del 10% del parque total de viviendas. Muy poca obra nueva vacía está en manos de los promotores (solo un 14%, según Tinsa). La paralización de las compraventas llevó a muchos a la insolvencia, incapaces de pagar los créditos comprometidos.
Es entonces cuando las entidades financieras aparecieron como nuevos propietarios, nuevos actores del sector del ladrillo.
Lo que no se vende, dice la empresa de tasación, es porque sus dueños quieren esperar a que suba el precio o porque hay trámites judiciales por resolver, también hay casas que han sido ‘okupadas’ o que se han estropeado aún estando cerradas. Viviendas mal ubicadas, construidas con malas calidades o que están en nuevos barrios que se quedaron a medio, sin dotaciones públicas ni comercio, son circunstancias que complican mucho la venta. Son un 4% del stock.
«invendibles». «Lo que está sin vender de aquella época es lo invendible», se atreve a valorar el gerente del Colegio de Arquitectos Técnicos, que augura que habrá alguna obra que se tendrá que demoler. Asegura Luis Martín que el mercado residencial es ahora mucho más exigente, el comprador de vivienda busca calidad, sobre todo en eficiencia energética. Y no solo porque la normativa lo exija desde finales del 2006. Se acabó el todo vale de los años del ‘boom’, «cualquier cosa se vendía, ahora no, se mira no tanto el tamaño de la vivienda, pero sí se valora su situación, el entorno y anexos como que tenga piscina o dos plazas de aparcamiento».
Mientras se termina de liquidar el stock, emergen las grúas en algunas localizaciones de la ciudad. En la zona de Imaginalia se están construyendo ahora cuatro bloques, 124 viviendas en total. Hay obras también en el nuevo barrio que surgió al final del Paseo de la Cuba (Sector 1), en el entorno de la Facultad de Medicina, en las inmediaciones de El Corte Inglés y alguna más entre la Fiesta del Árbol e Imaginalia. Este «atisbo de movimiento» viene de promotores que se aventuran con bloques de no muchas viviendas y también algunas cooperativas impulsadas por entidades bancarias, «el banco tiene suelo, no sabe qué hacer con él, le molesta en su balance, y pone el suelo a precio más que razonable a cuenta de ganar clientes con los compradores que necesitarán la hipoteca».
El ladrillo parece que tendrá una segunda oportunidad en nuestra economía. Aunque en su justo término. El crédito ha dejado de ser un problema, «lo que no hay es financiación para hacer locuras, pero sí para esos promotores profesionales que presenten proyectos coherentes, con un producto adecuado en calidad y en precio a lo que es nuestra ciudad», asegura Luis Martín. Lo corrobora Artemio Pérez, uno de los promotores supervivientes, «nosotros estábamos vacunados, superamos la crisis de los 80 y a la de los 90, sabíamos que el crecimiento exponencial de estos años atrás no se podía mantener», argumenta el administrador de Comuñas y Artemio y Albain, quien además es presidente de la Confederación de Empresarios de Albacete (Feda).
Este constructor es uno de los que ha retomado la actividad en la ciudad, tramita ya permiso para construir 50 nuevas viviendas. Obtener financiación, insiste, no es el problema. Ni para el promotor, ni para el comprador, «hay crédito y en abundancia, cualquiera con una nómina puede acceder a una hipoteca y los bancos están dando otra vez el cien por cien del coste de la vivienda». La cuestión radica en cómo fabricar un producto competitivo para un mercado en el que los precios han bajado en torno a un 40%, aunque el suelo también se haya ajustado en un 70%, según sus cálculos. «Hay que pensárselo mucho», confiesa Artemio Pérez, pues es fácil que los costes de la obra sean superiores al precio al que se pueda vender en el mercado actual.
Sea como fuere, la recuperación parece estar ya aquí. «El análisis que ha hecho Tinsa es aplicable cien por cien a la capital», augura este constructor, que estima que a la vuelta de un par de años el stock se habrá liquidado, «ya en este 2015, los promotores hemos vendido el triple que el año anterior». A ello han contribuido inversores que ahora están comprando viviendas, incluso con hipoteca e inquilinos, como fórmula para obtener rendimiento a su dinero, «en un plazo fijo no les dan nada y a los productos financieros les tienen miedo, así que optan por comprar tres o cuatro viviendas», describe Artemio Pérez.
Si el pronóstico es acertado, para cuando se liquide el stock se necesitarán nuevas viviendas para atender la demanda de la capital propia de su crecimiento demográfico y la atracción de nuevos residentes llegados de otros municipios limítrofes. De ahí que se haya empezado a trabajar ya, porque una obra nueva necesita un par de años para estar lista. En el paisaje de la ciudad hay ya entre 10 y 15 grúas en activo, «no son las 80 que llegamos a tener, pero está bien». No se pretende ir a más. «Tenemos que producir la vivienda que se demanda, no más», recalca una y otra vez el constructor que estima que la capital puede asumir no más de 1.000 viviendas anuales. En la provincia la situación es muy distinta, pues la mayoría de los pueblos están incluso perdiendo población, «en otros municipios ni se vende nada, ni se venderá en tres o cuatro años», sentencia Artemio Pérez.